Der Wettbewerb der Landnutzungsvorschriften für Grundstücke, die für landwirtschaftliche Großmärkte bestimmt sind, ist eines der praktisch bedeutsamsten Probleme bei der Landnutzungsplanung solcher Projekte. Der Grund liegt darin, dass die Infrastruktur von Agrargroßmärkten von Natur aus komplex ist: Sie vereint Handelsplattformen, Lager--Logistikeinrichtungen, Transportdienstleistungen und Dienstleistungsobjekte, was in der Praxis häufig zu einem „Konkurrenz“ verschiedener Landnutzungsordnungen führt.
Diese Informationen werden von Dr. of Law, Verdienter Anwalt der Ukraine, Volksabgeordneter der VI. und VII. Versammlungen, Mitglied des Ausschusses der Werchowna Rada der Ukraine für Agrarpolitik und Landbeziehungen (2012-2014) Wolodymyr Pylypenko geteilt.
Ein Beispiel für konkurrierende Landnutzungscodes sind 01.12 (für die Platzierung von Infrastruktur für landwirtschaftliche Großhandelsmärkte) und 03.07 (für den Bau und die Instandhaltung von Handelsgebäuden). Ein Großhandelsmarkt umfasst fast immer Handelspavillons/-bereiche, Verwaltungsräume und Dienstleistungsgebäude, was manchmal fälschlicherweise dazu führen kann, dass der Landnutzungscode 03.07 oder 03.15 anstelle des spezifischen Codes 01.12 zugewiesen wird.
Wenn es um Agrardienstleistungen (Dienstleistungen für Erzeuger, Ausrüstung, Agrarchemie, Dienstleistungsbetriebe) geht, gibt es manchmal Konkurrenz zwischen den Codes 01.11 (für die Erbringung von Dienstleistungen in der Landwirtschaft) und 01.12 (für die Platzierung von Infrastruktur für landwirtschaftliche Großhandelsmärkte).
Der empfohlene Algorithmus zur Überwindung der Kollision von Landnutzungscodes, der der Logik der Gerichtspraxis entspricht:
1. Bestimmen Sie die Grundstückskategorie anhand der Eigentumsurkunden für das Grundstück und der Informationen des Landeskatasters. Handelt es sich bei der Landkategorie um Landwirtschaft, ist die Zuweisung eines Landnutzungscodes, der zu Wohn- und öffentlichen Grundstücken gehört, ohne eine entsprechende Änderung der Rechtsordnung des Landes nicht möglich. Es gibt Fälle, in denen ein bereits angelegtes Grundstück, einschließlich solcher, die Landnutzern für den öffentlichen Bedarf entzogen wurden, an einen Agrargroßmarkt übertragen wird. Artikel 10 des Gesetzes der Ukraine „Über Agrargroßmärkte“ sieht den Kauf/die Enteignung für öffentliche Zwecke vor, und verfahrensmäßig werden solche Handlungen gemäß den Regeln des Bodengesetzbuchs der Ukraine (Artikel 146, 149 usw.) und gegebenenfalls (wenn es um Privateigentum geht) unter Berücksichtigung des Sondergesetzes der Ukraine „Über die Veräußerung von Grundstücken und anderen darauf befindlichen Immobilienobjekten, die sich in Privatbesitz befinden, für die Öffentlichkeit“ durchgeführt Bedürfnisse oder Gründe gesellschaftlicher Notwendigkeit.“
In diesem Fall gibt es Situationen, in denen landwirtschaftliche Grundstücke enteignet werden, während sich innerhalb der angegebenen Kategorie nur die Art der Landnutzung ändert. Daher ist es notwendig, die Eigentumsurkunden des früheren Landnutzers zu berücksichtigen, um die richtige Landkategorie zu bestimmen, die nach der Enteignung und Übertragung auf den Agrargroßmarkt erhalten bleibt.
Die Bodengesetzgebung verknüpft die Infrastruktur der Agrargroßmärkte direkt mit der Kategorie der landwirtschaftlichen Flächen. So definiert Artikel 22 des Bodengesetzbuchs der Ukraine, dass zu den landwirtschaftlichen Flächen auch solche gehören, die für die Produktion landwirtschaftlicher Produkte, für landwirtschaftliche wissenschaftliche Forschungs- und Bildungsaktivitäten sowie für die Platzierung der entsprechenden Produktionsinfrastruktur, einschließlich der Infrastruktur von Agrargroßmärkten, vorgesehen sind.
Diese Gesetzgebungslogik wird in der Klassifikation der Arten der Landnutzung detailliert beschrieben, wo im Abschnitt „Agrarflächen“ eine separate Art der Landnutzung 01.12 vorgesehen ist – „Zur Platzierung von Infrastruktur für landwirtschaftliche Großhandelsmärkte“. Daher sollte aus Sicht der Bodenrechtsordnung die Platzierung eines Großhandelsmarktes (als Infrastrukturobjekt des Agrarmarktes) auf landwirtschaftlichen Flächen formalisiert werden, indem die entsprechende Art der Landnutzung (01.12) in der Landbewirtschaftungsdokumentation festgelegt und in den Informationen des Landeskatasters widergespiegelt wird.
2. Bestimmen Sie den „Hauptzweck“ der Bereitstellung des Grundstücks anhand der Primärdokumente (Entscheidung/Vertrag/Staatsgesetz/Landverwaltungsprojekt).
3. Wenden Sie das Spezialitätsprinzip (lex specialis) an: Wenn der Klassifikator für Ihren Fall einen bestimmten Code enthält, wählen Sie ihn aus. Für die Infrastruktur von Agrargroßmärkten umfasst der Klassifikator direkt den Code 01.12.
4. Überprüfen Sie die Einhaltung der städtebaulichen Dokumentation (Funktionszone/Bebauungsplan/Gesamtplan). Dies ist besonders wichtig, wenn das Grundstück in einem besiedelten Gebiet liegt. Wenn es sich bei der Funktionszone um „Agro-Logistik/Produktion/Lager/Marktinfrastruktur“ handelt, ist der Code 01.12 unbestreitbar.
5. Bestimmen Sie die Rechtsnatur der auf dem Grundstück befindlichen Infrastruktur. Stellen Sie sicher, dass es sich bei dem Projekt/Objekt tatsächlich um einen landwirtschaftlichen Großhandelsmarkt und nicht um ein Einzelhandels-Einkaufszentrum handelt. Die stärksten Indikatoren: 1) der Status eines landwirtschaftlichen Großhandelsmarktes, der gemäß dem Gesetz (Anordnung der autorisierten Stelle + Zertifikat) verliehen wird, sofern er bereits erworben wurde oder gleichzeitig erworben wird; 2) Betriebsregeln/Geschäftsmodell (Großhandelsfluss, landwirtschaftliche Produkte, Logistik, Verlustreduzierung, „Agrarmarktinfrastruktur“ als Komplex). Wenn die Infrastruktur des Agrargroßmarktes (Warenfluss + Logistik + Service für Erzeuger/Käufer) überwiegt, empfiehlt sich die Verwendung des Codes 01.12. Wenn der kommerzielle Handel vorherrscht (Geschäfte/Pavillons ohne spezifische landwirtschaftliche „Markt“-Funktion), hat Code 03.07 (oder Code 03.10 in der vorherigen Version des Klassifikators) Vorrang.
Bei den Codes 01.12 und 03.07 (vormals 03.10) handelt es sich nicht um „Varianten desselben“ Landnutzungszwecks, sondern um Codes unterschiedlicher Rechtsordnungen, da sich 01.12 direkt innerhalb der Reihe landwirtschaftlicher Flächen befindet, während 03.10 Objekte öffentlicher/gewerblicher Infrastruktur beschreibt.
Warum Grundstücke für Agrargroßmärkte den Code 01.12 erhalten müssen und welche Risiken die Einstufung solcher Grundstücke als öffentliche Baugrundstücke mit sich bringt.
Erstens gibt es im Bodengesetzbuch der Ukraine einen direkten Hinweis: Die Infrastruktur der Agrargroßmärkte ist ein Bestandteil der landwirtschaftlichen Flächen. Artikel 22 des Bodengesetzbuchs der Ukraine bezieht die Infrastruktur von Agrargroßmärkten direkt in die Zwecke ein, für die landwirtschaftliche Flächen bereitgestellt werden. Wenn es sich bei dem Objekt also im Wesentlichen um einen „Agrargroßmarkt“ handelt, sind landwirtschaftliche Flächen und nicht öffentliche Bauten die richtige Grundlage für die Landnutzung.
Zweitens sieht der Flächennutzungs- und Bebauungsplan (LUZP) einen speziellen, engen Code 01.12 vor, der Vorrang vor dem allgemeinen „Markt“-Code 03.07 (bisher 03.10) hat.
Drittens die Priorität der Nutzung landwirtschaftlicher Flächen für landwirtschaftliche Zwecke. Das Bodengesetzbuch der Ukraine legt den Vorrang von für die Landwirtschaft geeigneten Flächen fest und mahnt zur Vorsicht, wenn diese nicht für „landwirtschaftliche Zwecke“ zugewiesen werden. Wenn der landwirtschaftliche Großhandelsmarkt funktionell Teil der landwirtschaftlichen Produktionskette ist (Logistik/Lagerung/Primärverarbeitung usw.), dann erscheint die Umwandlung dieser Flächen in öffentliche Bauten durch die Zuweisung des Codes 03.07 (bisher 03.10) als ungerechtfertigte Entfernung von landwirtschaftlichen Flächen, was im Widerspruch zu den Artikeln 22 und 23 des Bodengesetzbuchs der Ukraine steht.
Viertens erfordert die Anwendung des Codes 03.07 (bisher 03.10) die strikte Einhaltung städtebaulicher Anforderungen. Somit werden Wohn- und öffentliche Grundstücke gemäß dem Generalplan und anderen städtebaulichen Unterlagen genutzt. Für Grundstücke außerhalb besiedelter Gebiete bedeutet dies häufig, dass Behörden/Regulierungsbehörden ohne angemessene Planungsgrundlage und funktionale Begründung die Legitimität einer solchen „städtebaulichen“ Nutzung in Frage stellen.
Eine wichtige Klarstellung: Die aktuelle Fassung von Artikel 38 des Bodengesetzbuchs der Ukraine formuliert das Konzept von Wohn- und öffentlichen Grundstücken funktional, ohne einen direkten Zusammenhang „nur innerhalb besiedelter Gebiete“. Wenn jedoch die Übertragung eines Grundstücks an einen Agrargroßhandelsmarkt vor dem 17.06.2020 (vor den Änderungen von Artikel 38 des Bodengesetzbuchs der Ukraine) erfolgte, ist eine Einstufung dieses Grundstücks als öffentliches Bauwerk nicht möglich.
Für die Ansiedlung eines Grundstücks mit der Flächennutzungsart 01.12 „Zur Platzierung von Infrastruktur für Agrargroßmärkte“ innerhalb besiedelter Gebiete gibt es keine gesetzlichen Verbote – vorausgesetzt, dass die Anforderungen an den funktionalen Zweck des Territoriums (städtebauliche Dokumentation) eingehalten werden und die Flächennutzung ordnungsgemäß ausgewiesen ist. Das Gesetz der Ukraine „Über Großhandelsmärkte für Agrarprodukte“ sieht vor, dass die Standorte der landwirtschaftlichen Infrastruktur von der autorisierten zentralen Stelle „auf dem betreffenden Territorium“ auf der Grundlage wirtschaftlicher Zweckmäßigkeit bestimmt werden (ohne den Vorbehalt „nur außerhalb besiedelter Gebiete“).
Ebenso gibt es kein allgemeines gesetzliches Verbot, den Code 03.07 nur Grundstücken innerhalb besiedelter Gebiete zuzuordnen. Seit 2020 ist die Definition von Wohn- und öffentlichen Grundstücken im Bodengesetzbuch der Ukraine nicht ausschließlich an besiedelte Gebiete gebunden, sondern wird anhand der funktionalen Nutzung (Platzierung von Wohngebäuden, öffentlichen Gebäuden und Bauwerken usw.) beschrieben.
Schlussfolgerungen
Das Vorhandensein einer besonderen Rechtsordnung für landwirtschaftliche Großhandelsmärkte beseitigt nicht das Hauptproblem – die Fragmentierung der landrechtlichen Regulierung, die zu einem „Wettbewerb“ der Landnutzungsvorschriften und infolgedessen zu erhöhten Konflikt- und Regulierungsrisiken für landwirtschaftliche Unternehmen führt.
Unter Berücksichtigung der oben beschriebenen gesetzgeberischen Logik, des verstärkten Schutzes landwirtschaftlicher Flächen und der Absicht des Staates, deren Nutzung in erster Linie für landwirtschaftliche Zwecke sicherzustellen, erwerben Agrargroßmärkte nach dem gesetzlich festgelegten Verfahren Grundstücke mit einem besonderen Zweck, nämlich für die Platzierung von Infrastruktur für Agrargroßmärkte. Den entsprechenden Grundstücken kann daher in diesem Fall als einzig mögliches und dem tatsächlichen Nutzungskennzeichen entsprechendes Flächennutzungskennzeichen 01.12 zugeordnet werden.
In der praktischen Dimension sollte sich die Bestimmung der „richtigen“ Landnutzungsordnung auf Primärdokumente der Grundstücksbildung, die tatsächliche dominierende Funktion der Infrastruktur und städtebauliche Beschränkungen (Funktionszonen) stützen und nicht auf formelle Zeichen einzelner Objekte (Pavillons, Handelsräume), die nur Elemente der komplexen Infrastruktur des Agrargroßhandelsmarktes sind. Eine qualitativ hochwertige rechtliche Prüfung der Dokumente bei der Formalisierung von Landrechten für einen landwirtschaftlichen Großhandelsmarkt stellt wichtige Aspekte sicher – Vorhersehbarkeit der Umsetzung von Infrastrukturprojekten, Schutz von Investitionen und Minimierung des Risikos von Rechtsstreitigkeiten und Strafverfolgung durch die Strafverfolgungsbehörden.
